פטור או החזר מס שבח בגין עסקאות מקרקעין (נדל"ן)

עד לפני מספר לא רב של שנים, היה הרבה יותר פשוט מבחינת מיסוי לקנות ולמכור נדל"ן. למעשה, עד 2014 היה קל מאוד לקבל פטור והקלות מתשלום המס הנלווה לכך – מס שבח – על הרווח שנוצר ממכירת נכס נדל"ני כזה או אחר. אך כאמור ב-2014 יצאה לפועל רפורמת מיסוי משמעותית ששינתה לחלוטין את כל התמונה.

אנו במשרד רואי החשבון אהרן ושות’ מעדכנים את קהל לקוחותינו והציבור הרחב על השינויים והרפורמות עם סקירה כללית של מצב המיסוי הנוכחי, ועל שירותינו המקצועיים בנושא קבלת החזרי מס שבח בגין עסקאות מקרקעין.

קודם, יש להסביר מהו בכלל מס שבח וכיצד הוא מחושב. מס שבח יחול על רווח ההון בעת מכירת נכס נדל"ני – כלומר, ההפרש בין מחיר קניית הנכס הכולל גם את ההוצאות השונות בזמן הרכישה וההחזקה (הוצאות מתווך, עורך דין, שיפוצים למיניהם, מס רכישה, ריביות מהמשכנתא, פחת וכו’) ולבין מחיר מכירת הנכס.

כיום, כמעט כל עסקת נדל"ן שמניבה רווח תחויב במס שבח של 25% על הרווח הנקי; למעשה, הפטור המקובל הכמעט יחיד מתשלום מס שבח הוא במקרים של מכירת דירה ראשונה לאחר תקופה החזקה מינימלית של 18 חודשים אשר בתקופה זו הנכס שימש למגורים בלבד. לפני הרפורמה ב-2014, היה ניתן להחזיק במספר נכסים בו-זמנית וכל עוד לא בוצעה יותר מעסקה אחת בארבע שנים, היה ניתן פטור גורף ממס השבח. כך למעשה רוב המשקיעים הצליחו לתמרן בין נכסים שונים ולקבל את הפטור הנכסף.

מס שבח על פי החישוב הליניארי

שיעור מס השבח כיום הוא 25% (על הרווח כמובן) מנכסים שנרכשו לאחר שהרפורמה נכנסה לתוקף ב-1.1.2014 (כולל), אך כאן גם עולה השאלה: מה קורה מבחינת מיסוי של נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2014? במקרים מסוג כזה, נחשב רק את המס על הרווח מ-2014 והלאה בצורה יחסית (חישוב ליניארי).

בואו נסביר דרך דוגמא: אדם רכש דירה בשנת 2011 בסכום של שני מיליון ש"ח ומכר אותה בשנת 2020 בסכום של שלושה מיליון ש"ח. אם כן, עד שנת 2014 אין עליו לשלם מס, ומשנת 2014 עליו לשלם 25% מס שבח על הרווח. הרווח ב-10 שנים הוא מיליון ש"ח, או מאה אלף ש"ח בכל שנה; לכן, על השנים 2011, 2012 ו-2013 אין עליו לשלם מס שבח על 300 אלף ש”ח, ובשנים 2014-2020 עליו לשלם 25% מס שבח על 700 אלף ש"ח רווח. כלומר, מס השבח יהיה 25% מתוך 700 אלף ש"ח – 175 אלף ש"ח.

פטורים שונים ממס שבח

ישנן מספר אפשרויות קטן ודי מוגבל לקבלת פטור מתשלום מס שבח. הנה כמה דוגמאות נפוצות:

• פטור מלא על נכס נדל"ני שנמכר לפני ה-1.1.2014, ופטור חלקי על נכס שנקנה לפני ה-1.1.2014 ונמכר לאחר מכן (לפי החישוב הליניארי).
• פטור מלא מתשלום מס שבח לאחר מכירת נכס ראשון בלבד.
• פטור מלא במכירת נכס שהתקבל בירושה לבן/בת הזוג או צאצא (ילדים ונכדים) אם הנכס היה דירת המגורים היחידה של המוריש.
• ניתן לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח במכירת שתי דירות כל עוד הכסף משמש לקניית דירה אחרת בשווי של לפחות 75% משתי הדירות.

אם אתם מעוניינים לבדוק אם וכיצד גם אתם יכולים לקבל פטור מתשלום מס שבח או לקבל החזר מס שבח, הינכם מוזמנים ליצור קשר עם משרד רואי החשבון אהרן ושות’ ואנו נדאג שתקבלו את הקלות המס המקסימליות המגיעות לכם.